Hoe krijgen we een beter werkende huizenmarkt? Huurders, starters en mensen die al wat langer in een koophuis wonen, zien niet alleen de meest hardnekkige problemen, maar hebben ook ideeën voor oplossingen. Hun 6 aanbevelingen op een rij.
© Shutterstock
Senioren in een te groot huis, studenten die op een paar vierkante meter wonen met een torenhoge huur en starters die maar niet kunnen kopen of betaalbaar huren. Het zijn voorbeelden van groepen mensen die het maar niet lukt passende woonruimte te vinden.
Om te begrijpen hoe de huizenmarkt beter zou kunnen werken, hebben we in maart bij De Nederlandsche Bank (DNB) een bijeenkomst georganiseerd waar huurders, starters en andere betrokkenen hun verhaal konden doen. Als centrale bank dragen wij bij aan financiële stabiliteit en duurzame welvaart, en kijken we naar mogelijkheden om de situatie op de huizenmarkt te verbeteren. Onze economen geven daarvoor adviezen aan de overheid. De ervaringen en inbreng van de deelnemers uit de bijeenkomst, nemen we daarin mee.
Op de bijeenkomst waren, onder anderen, veel bezorgde huiseigenaren:
De 6 belangrijkste aandachtspunten
Iedereen was uitgenodigd om zorgen en suggesties te delen. Hieronder zetten we de belangrijkste op een rij:
1. Steeds veranderende regels
Aangekondigde veranderingen in de wetgeving voor woningeigenaren leiden tot grote bezorgdheid over het aantal beschikbare woningen. Mensen zijn bang dat beleggers door de nieuwe regels juist huurwoningen gaan verkopen. ‘De wetgeving verandert voortdurend en dat creëert een onzeker perspectief voor beleggers’, wordt veel genoemd. En deelnemers vragen zich af: ‘waarom zijn er zoveel lokale bouwregels die vertragend werken?’
2. Huisaanbod op maat graag
Deelnemers vinden dat er verschillende typen woningen bijgebouwd moeten worden om te zorgen dat er niet alleen voor starters maar ook voor het groeiend aantal senioren geschikte woningen beschikbaar zijn. Er zou ook een digitaal ruilsysteem ingericht kunnen worden waarmee mensen eenvoudigweg hun woningen kunnen swappen, zonder dat er makelaars of corporaties met winstoogmerk aan te pas komen. En het zou makkelijker moeten zijn om in verschillende woonvormen samen te wonen.
3. Creatief omgaan met ruimtetekort
Het aanbod aan woningen vergroten is makkelijker gezegd dan gedaan, gezien het stikstofbeleid en de grote vraag naar bouwmaterialen en arbeidskrachten. ‘Laten we extra verdiepingen op bestaande gebouwen plaatsen en leegstaande kantoren ombouwen’, worden als opties genoemd. Ook klinkt de roep om meer werkgelegenheid naar de regio te verschuiven waarmee de druk op de stad minder wordt. Want de nood is hoog: duurhuurders en starters staan ‘machteloos aan de zijlijn’:
4. Kloof tussen huurders en eigenaren
Deelnemers zoeken naar manieren om de positie van huurders ten opzichte van kopers wat meer gelijk te trekken. Ze kijken daarbij naar de overheid. Die zou enerzijds huurders in het middensegment kunnen steunen met subsidies en anderzijds vermogen en huurinkomsten zwaarder kunnen belasten. De overheid zou ook sneller voort kunnen maken met het verder afbouwen van de hypotheekrenteaftrek. Ook wordt gesuggereerd om de koopwoning naar Box 3 te verplaatsen en de erfbelasting te verhogen. Hetzelfde geldt voor de overwaarde bij verkoop. Die mag net als in Zwitserland belast worden om de prijzen te dempen, aldus een deelnemer.
5. Verduurzamen is nodig
‘Laat verhuurders alleen nog maar verhuren met de energiekosten inbegrepen. Zo ligt het risico bij de verhuurder en worden ze geprikkeld om te verduurzamen’, is het voorstel. Dat is niet zonder risico, zo reageert een verhuurder: ‘Als ik dat doe gaat de student in zijn onderbroek achter de laptop zitten, met kachel op 23 en het raam open’. Ook wordt de bouw van flexwoningen geopperd, kleine, duurzame woningen die makkelijk ergens neergezet en verplaatst kunnen worden.
6. Creatieve ideeën voor hypotheken
Ook op het gebied van hypotheken kwamen er originele ideeën bovendrijven. Zo blijkt er veel onduidelijkheid te zijn bij hypotheekverstrekkers na echtscheiding bijvoorbeeld. Dat mag helderder. Creatieve suggesties waren er ook voor de Nationale Hypotheekgarantie (NHG) en de hypotheeknormen. Voor de NHG werd voorgesteld om startersleningen met de NHG te integreren en een regionale NHG-grens te introduceren, omdat er grote regionale prijsverschillen zijn. Bij hypotheeknormen werd voorgesteld om ze anticyclisch te maken: ‘verkrap ze in een stijgende markt en verruim ze in een dalende markt’. Ook werd voorgesteld om rentekorting op basis van loan-to-income (LTI) te geven, oftewel geef iemand rentekorting als het inkomen stijgt.
Alle genoemden ideeën bieden stof tot nadenken voor DNB als economisch adviseur en toezichthouder.
DNB-directeur Olaf Sleijpen nam namens De Nederlandsche Bank alle adviezen in ontvangst:
Waarom wij ons bezig houden met de huizenmarkt?
Als onafhankelijk economisch adviseur kijken we bij DNB naar de sociaal economische ontwikkelingen in ons land. Op de woningmarkt liggen grote uitdagingen en we willen bijdragen aan structurele oplossingen. Met een onafhankelijke bril en gericht ook op de iets langere termijn. We geven onder meer richting Den Haag duidelijk aan welke problemen we zien, welke mogelijkheden er zijn om die aan te pakken en wat de gevolgen zijn van bepaalde keuzes. Op basis daarvan kunnen politici en andere beleidsmakers beslissingen nemen.
Onze economen analyseren de ontwikkelingen op de woningmarkt en willen goed begrijpen waar mensen in verschillende situaties tegenaan lopen en welke oplossingen zij zelf zien. Alle nuttige informatie is hierbij welkom. Daarom zijn we hierover met huurders, verhuurders, kopers en verkopers in gesprek, van jong tot oud. De inbreng uit de sessie nemen we mee in onze analyses en verdere denkwerk.
De hogere hypotheekrente van de afgelopen twee jaar zorgde even voor een daling van de huizenprijzen. Maar inmiddels stijgen de prijzen weer. Hoe is dat te verklaren?
Lees meer Verklaringen voor het snelle herstel van huizenprijzen
De markt voor Nederlandse groene securitisaties van woninghypotheken en voor groene gedekte obligaties is in 2023 ruim verdrievoudigd ten opzichte van 2022, zo blijkt uit cijfers van DNB. Daarmee wordt ingespeeld op de vraag van beleggers naar groene beleggingen.
Lees meer Sterke toename in groene securitisaties in 2023
We komen zeker 400 duizend woningen tekort in Nederland. En dat heeft nogal wat gevolgen voor de koop- en huurprijzen. Hoe is dit zo gekomen? Zijn er oplossingen? En moet de overheid het heft meer in handen nemen?
Lees meer Woningtekort, wie heeft de quick fix?
In een interview van Wouter van Bergen en Martin Visser van De Telegraaf sprak Klaas Knot over het ondernemingsklimaat in Nederland, arbeidsmigratie en de problemen op de woningmarkt: ‘Er moet gewoon gebouwd worden. Dat is de enige oplossing.’
Lees meer Interview Klaas Knot in De Telegraaf
