Vier ingrediënten voor een evenwichtigere woningmarkt

Woningmarktproblematiek vraagt om brede aanpak

Uiteraard is extra woningbouw belangrijk om de beschikbaarheid van woningen te vergroten en om tekorten in te lopen. Maar het vergroten van het aanbod alleen biedt onvoldoende oplossing voor het probleem van hoge prijzen en slechte toegankelijkheid, zeker niet zolang de huidige mate van vraagstimulering in stand blijft of zelfs wordt vergroot. De vraag wordt niet alleen gestimuleerd door de lage rente, maar ook door het Nederlandse woningmarktbeleid. Belastingvoordelen en ruime leennormen vergroten namelijk de bestedingsruimte van kopers, wat leidt tot hogere biedingen en uiteindelijk hogere hypotheekschulden en huizenprijzen. De problematiek op de woningmarkt vraagt dan ook om een brede aanpak, waarin zowel aan de aanbodkant als aan de vraagkant moet worden ingegrepen. DNB reikt vier ingrediënten aan waaruit deze brede aanpak ten minste zou moeten bestaan.

#1. Vermijd beleid dat de bestedingsruimte verder vergroot
Recent woningmarktbeleid vergroot veelal de bestedingsruimte van huizenkopers. Voorbeelden hiervan zijn startersleningen en het afschaffen van de overdrachtsbelasting voor starters. Deze op zich goedbedoelde beleidsmaatregelen hadden als doel om de toegankelijkheid van de koopmarkt te verbeteren, maar hebben  een averechts effect. Het vergroten van de bestedingsruimte leidt namelijk doorgaans vooral tot hogere prijzen en schulden. Starters worden daar niet beter van. Ze hebben uiteindelijk dezelfde woning als voorheen, maar tegen een hogere prijs en hypotheek, met bijbehorende hogere risico’s.

#2. Bouw fiscale voordelen voor eigenwoningbezit geleidelijk af
Er bestaan grote fiscale verschillen tussen huren en kopen. Huurders betalen vermogensbelasting, terwijl kopers (vrijwel) belastingvrij vermogen kunnen opbouwen in de eigen woning en hypotheekrenteaftrek ontvangen. Bij een verder identieke woonsituatie, inkomen en gezinssamenstelling, is een huishouden dat in de vrije sector huurt financieel aanzienlijk slechter af dan de buren met een koophuis. Dit resulteert in verstoorde prikkels, die niet alleen leiden tot een onderontwikkeld commercieel huursegment, maar ook tot een opgedreven vraag naar koopwoningen. Hoge schulden maken huizenbezitters echter financieel kwetsbaar, wat leidt tot pieken en dalen in onze economie. Een manier om de ongelijkheid terug te dringen, is door de fiscale voordelen voor eigenwoningbezit geleidelijk af te bouwen. Dat kan bijvoorbeeld door de eigen woning van Box 1 naar Box 3 van de inkomstenbelasting over te hevelen. Dankzij de lage rente is nu een goed moment om daarmee te beginnen. Het voordeel van de hypotheekrenteaftrek voor huiseigenaren is nu immers kleiner dan in een hoge-renteomgeving. De DNB Analyse laat zien dat een verplaatsing van de eigen woning van Box 1 naar Box 3 mogelijk is zonder onoverkomelijke inkomenseffecten, mits voor deze operatie voldoende tijd wordt genomen en de extra belastinginkomsten worden teruggesluisd. Het is uiteraard aan de politiek om de precieze vormgeving van deze operatie, en daarmee de uiteindelijke koopkrachteffecten, te bepalen.

#3. Schaf de schenkingsvrijstelling voor de eigen woning af
Het is op dit moment mogelijk om ruim een ton belastingvrij te schenken voor de aankoop of verbouwing van de eigen woning en het aflossen van hypotheekschuld. Een belangrijk doel hiervan is het terugdringen van onderwaterhypotheken. Uit onderzoek van DNB blijkt echter dat deze regeling hier nauwelijks aan heeft bijgedragen. Vooral huishoudens met een toch al lage hypotheekschuld hebben vrijwillig extra afgelost. De schenkingsvrijstelling zorgt ook voor een ongelijk speelveld tussen kopen en huren. Een koper kan immers belastingvrij een ton inzetten voor de aankoop van een huis, terwijl een huurder niet eenzelfde bedrag kan gebruiken voor het betalen van de huur. Daarnaast vergroot het de verschillen tussen starters met en zonder vermogende ouders. Het afschaffen van de schenkingsregeling voor de eigen woning draagt daarom bij aan een meer evenwichtige woningmarkt.

#4. Meer woningbouw
Om de bouwopgave het hoofd te bieden zou de Rijksoverheid meer regie moeten nemen over de woningbouw. Daarnaast is het belangrijk dat de overheid in de juiste segmenten en op de juiste plekken bijbouwt, zoals bijvoorbeeld in het middenhuursegment. Een ander voorbeeld is het bouwen van ouderenwoningen, wat de doorstroming op de woningmarkt bevordert. Een fiscale hervorming van het eigenwoningbezit (#2) heeft een positief effect op het vrije huursegment, maar voor die hervorming moet voldoende tijd worden genomen. In de komende jaren zal er dus ook aanvullend beleid nodig zijn voor de vrije huurmarkt. Als het voor marktpartijen bijvoorbeeld niet financieel rendabel blijkt om in bepaalde gebieden middenhuurwoningen te bouwen, kan de overheid grondprijskortingen geven in ruil voor huurprijsafspraken.