Starten op de woningmarkt? Waarom het zo moeilijk is om een huis te krijgen

De problemen op de Nederlandse woningmarkt zijn veelzijdig en urgent. Het is om verschillende redenen lastig om een woning te vinden. Daardoor is er ook geen simpele oplossing. We zetten een aantal oorzaken op een rij.

Maar eerst, Anouk van den Berg en Cora van der Elst. Zij vertellen waarom zij al jaren geen eigen koopwoning vinden:

Nijpend tekort aan woningen

Anouk en Cora zijn niet de enigen die geen woning kunnen vinden. De vraag is al langere tijd groter dan het aanbod. Meerdere factoren spelen een rol.  Zoals - vrij simpel - de bevolkingsgroei, maar ook doordat huishoudens steeds kleiner worden. Het tekort aan woningen is momenteel zo’n 400.000.

Mismatch vraag en aanbod

Ook sluit de woningvoorraad niet overal aan op de behoefte. Het lukt bijvoorbeeld veel ouderen niet om door te stromen naar een kleinere, gelijkvloerse (huur)woning. Ze bewonen in hun eentje of met zijn tweeën een grote gezinswoning, waar andere krap behuisde gezinnen juist naarstig naar op zoek zijn. Uit onderzoek van DNB blijkt dat 1,8 miljoen huishoudens graag anders zou wonen. Jongeren willen vaak liever kopen, terwijl ouderen juist vaker zouden willen huren. Er moeten dus niet alleen veel huizen worden bijgebouwd; er moet ook worden nagedacht over welk type woningen op welke plekken het hardst nodig zijn.

Wat bepaalt hoeveel je kunt lenen?

Niet alleen hoeveel woningen er zijn, maar ook wat mensen ervoor kunnen betalen is van belang. Het bedrag dat mensen kunnen lenen voor een huis, noemen we de leencapaciteit. En die is belangrijk, want hoe meer mensen kunnen uitgeven aan een huis, hoe hoger de gemiddelde koopprijs wordt. En hoe hoger de prijzen, des te moeilijker voor starters om aan een huis te komen.

De leencapaciteit is dus een bepalende factor voor de huizenprijzen. We duiken er daarom wat dieper in.

Je leencapaciteit wordt door vijf factoren bepaald:

1. Je salaris. Hoe hoger je salaris, hoe meer je mag lenen.
2. De hypotheekrente. Die bepaalt hoe hoog het maandelijkse termijnbedrag wordt. Een hogere rente betekent dat je minder kunt lenen.
3. De belasting op huizen. Die bepalen hoeveel je maandelijks overhoudt. Denk hierbij bijvoorbeeld aan de hypotheekrenteaftrek.
4. Leennormen. Die normen komen van het Ministerie van Binnenlandse Zaken, gebaseerd op advies van het Nibud, een overheidsinstantie die wil voorkomen dat mensen zich te diep in de schulden steken.
5. De hoeveelheid eigen geld. Je spaargeld kan een behoorlijk verschil maken voor het kopen van een woning.

Hoe heeft de leencapaciteit zich de afgelopen tijd ontwikkeld?

Daarvoor kijken we eerst naar de hypotheekrente, die is sinds 2022 flink gestegen. Gemiddeld van 1,6% naar 4%. Een hogere rente betekent dat mensen minder kunnen lenen. Maar er waren meer ontwikkelingen.

De lonen zijn in 2023 flink gestegen en naar verwachting stijgen ze ook dit jaar fors. Dat zorgt ervoor dat mensen meer kunnen lenen voor de aanschaf van een woning. Door de loonstijging groeit de leencapaciteit, en dat compenseert het effect van de hogere rente. 

Door dit alles bij elkaar gaan de huizenprijzen na een korte periode van daling, sinds de zomer van dit jaar weer omhoog. En zullen de prijzen de komende jaren licht stijgen, naar verwachting met 0,4% in 2024 en 2,0% in 2025. Fijn als je een woning bezit, maar voor starters wordt het hierdoor nog lastiger op de woningmarkt.

Op korte termijn huizen iets betaalbaarder

In het begin van 2024 daalt de leencapaciteit naar verwachting licht door de iets striktere leennormen als gevolg van de hoge inflatie. Maar daarna stijgt ze flink, vanwege de geraamde inkomensstijging. In 2024 en 2025 stijgt de leencapaciteit met respectievelijk 2,4% en 6,1%. De grafiek hieronder laat zien dat de betaalbaarheid op de korte termijn iets beter wordt, maar op langere termijn de huizenprijzen meestijgen met de leenruimte. Bij de berekening zijn we uitgegaan van een huis met energielabel C voor starters met een gemiddeld huishoudinkomen.

Ontwikkeling in leencapaciteit, huizenprijzen en betaalbaarheid 

Meer kunnen lenen helpt de starter uiteindelijk niet

Als de leencapaciteit sneller stijgt dan de huizenprijzen, verbetert op korte termijn de betaalbaarheid van woningen voor starters. Dit lijkt goed nieuws, want ze maken meer kans op een woning. Maar als iedereen meer kan bieden, stijgen de huizenprijzen weer. Zo volgen de huizenprijzen dus de leencapaciteit, en zijn op de langere termijn starters niet beter af.

DNB-econoom Gerard Eijsink legt het uit:

Als het niet lukt om te kopen, huren dan maar?

Ook dat is niet overal eenvoudig. Sociale huurwoningen zijn vaak moeilijk te krijgen door jarenlange wachtlijsten. Het aanbod van huizen in de vrije sector is ook zeer beperkt, en je betaalt meestal een hoge huur.

Percentage koopwoningen, sociale huurwoningen en huurwoningen in de vrije sector in Nederland (bron: eigen berekening o.b.v. WoonOnderzoek Nederland 2021)

Tweedeling op de woningmarkt

Door belastingregels is er bovendien sprake van een tweedeling op de woningmarkt. De bezitters van koopwoningen hebben een belastingvoordeel ten opzichte van huurders. Ze mogen de hypotheekrente aftrekken van de belasting waardoor ze netto elke maand meer overhouden. Kopers bouwen bovendien vermogen op met hun huis, waarover ze geen belasting betalen. Huurders hebben deze voordelen niet.

Mensen die te veel verdienen voor sociale huur zijn aangewezen op een kleine, vaak dure, vrije huursector. Het is een sympathieke gedachte om de prijzen in die sector meer te reguleren, maar er is een risico dat dit het probleem alleen maar erger maakt .Door die regulering wordt het minder aantrekkelijk te verhuren en komen er minder huurwoningen beschikbaar. Daardoor stijgen de huren in de resterende vrije sector alleen maar verder. En door de hoge huren kunnen mensen minder sparen, waardoor de aanschaf van een eigen woning steeds verder uit zicht raakt. Dit leidt tot een tweedeling tussen huiseigenaren en huurders en staat toegankelijkheid en doorstroming op de woningmarkt in de weg.

Wat moet er gebeuren om de kans op een (starters)woning te vergroten?

We hebben laten zien dat kortetermijnmaatregelen en onsamenhangend beleid om de betaalbaarheid te verbeteren, zoals ruimere leningen voor starters, juist averechts werken. Maar wat dan wel? Er moet vooral gebouwd worden, gericht op doelgroepen die het hardst woningen nodig hebben, op locaties waar er behoefte aan is.

Kwestie van lange adem

De problematiek op de woningmarkt leidt niet alleen tot maatschappelijke onvrede, maar ook tot kwetsbaarheden voor de Nederlandse economie en financiële stabiliteit. Helaas is er geen simpele, snelle oplossing. Alleen een samenhangend pakket met maatregelen rondom belastingen en het bouwen van meer huizen, kan de woningmarkt vlottrekken. Zie ook onze eerdere studie hierover. Dat lukt niet van de ene op de andere dag. Het duurt een tijd voordat woningen zijn gebouwd, en ook voor wijzigingen in de belastingen moet de tijd worden genomen.