© iStock
Na een korte periode van dalende huizenprijzen zijn de prijzen sinds medio 2023 weer flink aan het stijgen. Met name voor starters zonder financiële hulp is het heel moeilijk om een woning te vinden. DNB onderzoekt deze en andere problemen op de woningmarkt en doet voorstellen voor oplossingen.
Vanaf juli 2022 zijn de huizenprijzen een jaar lang gedaald. Dat kwam door een combinatie van de stijgende hypotheekrente en slechtere economische vooruitzichten.
De daling kwam ten einde in de zomer van 2023, mede doordat de rente niet verder steeg en inkomens begonnen te stijgen. Met een hoger inkomen kunnen mensen meer lenen voor de aanschaf van een woning. Daarnaast worden er weinig nieuwe woningen opgeleverd en is er nog steeds een fors woningtekort. Daardoor stijgen de huizenprijzen; ze liggen alweer ruim boven de piek van juli 2022.
DNB publiceert elk half jaar vooruitzichten voor de economie en geeft daarin ook de ontwikkelingen van huizenprijzen. In 2024 waren de huizenprijzen gemiddeld 8,7% hoger dan in 2023. Voor 2025 verwacht DNB een huizenprijsstijging van 7,5% en voor 2026 van 4%.
In Nederland zijn er te weinig woningen voor iedereen, vooral in de Randstad. En wonen is duur voor veel mensen die een woning zoeken. Bijvoorbeeld voor starters, mensen met een laag- of middeninkomen en alleenstaanden. De huizenprijzen zijn harder gestegen dan wat je kunt lenen voor een hypotheek, en dit heeft sinds 2013 de betaalbaarheid van een woning fors verslechterd. Zelfs rekening houdend met het netto vermogen van huishoudens zijn de huizenprijzen sterker gestegen, wat wijst op te weinig huisaanbod.
Het figuur hieronder laat zien dat dat we verwachten dat de betaalbaarheid voor starters de komende jaren niet verder verslechtert. Dat komt doordat de leencapaciteit ongeveer net zo veel stijgt als de huizenprijs. Maar de betaalbaarheid blijft historisch slecht. Daardoor is het voor veel starters zonder extra hulp op dit moment nog steeds moeilijk om een huis te kunnen financieren. Lees meer over de positie van starters hier.
© DNB
Toelichting: Maximale leencapaciteit is voor huishoudens met gemiddeld huishoudinkomen, financieringscapaciteit is maximale leencapaciteit + gemiddeld netto vermogen (spaartegoeden + financieel vermogen + woningvermogen - schulden).
Bronnen: CBS, DNB en NIBUD; eigen berekeningen.
Het aantal nieuwgebouwde woningen blijft al lange tijd achter bij de vraag. Door de hogere rente is het duurder om te bouwen en komen er minder projecten van de grond. Daarnaast zijn bouwmaterialen flink duurder geworden en is het moeilijk om vakmensen te vinden. Ook stikstofregels en andere procedures bemoeilijken de bouw van nieuwe woningen. Voor de toegankelijkheid van de Nederlandse woningmarkt is het van belang dat er de komende jaren voldoende woningen worden gebouwd.
Hoewel de huizenprijzen alweer een tijd omhooggaan, blijft een eventuele prijsdaling altijd een risico voor huiseigenaren. Als de prijzen heel hard dalen, dan kan de waarde van een huis op een gegeven moment lager worden dan de hypotheekschuld. Dan staat je huis ‘onder water’. Dat wordt vervelend als je je huis wilt verkopen: de opbrengst van het huis is dan niet voldoende om de hypotheek mee af te lossen en je blijft zitten met een restschuld.
In 2013, op het dieptepunt van de huizenmarktcrisis stond drie op de tien huizen onder water. Het risico van een forse prijsdaling op de woningmarkt is nu minder dan ten tijde van de financiële crisis. Met de forse prijsstijgingen van de laatste tijd neemt het risico op overwaardering juist weer toe. Aangezien Nederlandse huiseigenaren veel schuld hebben, blijft DNB dit in de gaten houden. Onder water staan is namelijk niet alleen vervelend voor wie het betreft, maar ook slecht voor de economie. Want als je woning onder water staat, consumeer je vaak minder en dat remt de economie af.
DNB heeft een aantal voorstellen om de problemen op onze woningmarkt op te lossen. We zetten de belangrijkste op een rijtje.
De komende jaren moeten er veel nieuwe woningen worden gebouwd. Hierbij moet de overheid de regie nemen. Er moeten met name meer betaalbare huurwoningen in de vrije sector komen. Dat biedt starters een alternatief voor het kopen van een huis. Ook kunnen ze dan eventueel sparen voor een koopwoning. Zodat ze zich niet zo diep in de schulden hoeven te steken op het moment dat ze een huis kopen.
Er bestaat een groot verschil tussen kopers en huurders. Mensen met een koopwoning hebben door belastingvoordelen vaak veel lagere woonlasten dan huurders in de vrije sector. DNB adviseert de overheid om de financiële voordelen voor huizenbezitters verder af te bouwen. Bijvoorbeeld door de eigen woning voor de belasting van box 1 naar box 3 te verplaatsen, of het eigenwoningforfait stapsgewijs te verhogen. De opbrengst kan worden gebruikt om bijvoorbeeld de inkomstenbelasting te verlagen. Natuurlijk moet dit in kleine stapjes en over een lange periode gebeuren. Zodat huizenbezitters niet plotseling te maken krijgen met hogere kosten.
In Nederland hebben we hoge hypotheekschulden in vergelijking met andere landen. Je kunt 100% van de waarde van de woning financieren met een hypotheek. De overheid maakt het bovendien financieel aantrekkelijk om veel geld te lenen voor een huis. Dat leidt ertoe dat Nederlandse huishoudens een hoge hypotheekschuld hebben. Dat maakt huishoudens financieel kwetsbaar. Want als de huizenprijzen sterk dalen, kunnen huizen onder water komen te staan. De hoge hypotheekschuld leidt ook tot extra sterke schommelingen in onze economie. DNB adviseert de maximale hypotheek geleidelijk te verlagen: van maximaal 100% naar 90% van de woningprijs.
De overheid heeft verschillende maatregelen genomen waardoor vooral startende huizenkopers meer kunnen uitgeven. Denk aan de verruiming van startersleningen en het afschaffen van de overdrachtsbelasting voor starters. Deze maatregelen zijn goed bedoeld, maar ze leiden op de langere termijn juist tot nog hogere huizenprijzen. Als je meer geld kunt uitgeven aan een huis, dan kun je een hogere prijs betalen. Als meer mensen dat doen, gaan de prijzen nog meer omhoog.
Als onafhankelijk economisch adviseur kijken we bij DNB naar de sociaal- economische ontwikkelingen in ons land. Op de woningmarkt liggen grote uitdagingen en we willen bijdragen aan structurele oplossingen. Met een onafhankelijke bril en gericht ook op de iets langere termijn. We geven advies aan de overheid: we maken duidelijk welke problemen we zien, welke mogelijkheden er zijn om die aan te pakken en wat de gevolgen zijn van bepaalde keuzes.
Nederlandse hypotheekfondsen ontvingen over de eerste drie kwartalen van 2024 € 2 miljard aan nieuwe inleg van institutionele beleggers, zoals pensioenfondsen en verzekeraars, blijkt uit cijfers van DNB.
Lees meer Interesse beleggers in Nederlandse hypotheekfondsen neemt verder af
De hogere hypotheekrente van de afgelopen twee jaar zorgde even voor een daling van de huizenprijzen. Maar inmiddels stijgen de prijzen weer. Hoe is dat te verklaren?
Lees meer Verklaringen voor het snelle herstel van huizenprijzen
De markt voor Nederlandse groene securitisaties van woninghypotheken en voor groene gedekte obligaties is in 2023 ruim verdrievoudigd ten opzichte van 2022, zo blijkt uit cijfers van DNB. Daarmee wordt ingespeeld op de vraag van beleggers naar groene beleggingen.
Lees meer Sterke toename in groene securitisaties in 2023
We komen zeker 400 duizend woningen tekort in Nederland. En dat heeft nogal wat gevolgen voor de koop- en huurprijzen. Hoe is dit zo gekomen? Zijn er oplossingen? En moet de overheid het heft meer in handen nemen?
Lees meer Woningtekort, wie heeft de quick fix?