Eigen woning naar box 3 – wat houdt dat in?

Box 1 en box 3, wat zijn dat ook alweer?

In box 1 belast de overheid uw inkomen uit werk. Ook de eigen woning valt in deze box. De hypotheekrente die u heeft betaald, trekt u af van uw inkomen. Het eigenwoningforfait, een percentage van de WOZ-waarde van uw woning, wordt erbij opgeteld. In box 3 belast de overheid vermogen. Uw inkomen uit aandelen of spaargeld geeft u op in deze box. 

Wat stelt DNB precies voor?

Wij stellen voor de eigen woning van box 1 naar box 3 te verplaatsen. Concreet betekent dit dat hypotheekrenteaftrek en eigenwoningforfait op termijn vervallen. Over de overwaarde van een woning gaan woningeigenaren belasting betalen. Belangrijk: wij stellen voor om dit in geleidelijke stapjes door te voeren. Daarvoor moet ruim de tijd worden genomen: in ons voorstel 20 jaar. Dit om te voorkomen dat huizeneigenaren plotseling met onverwachte of hoge kosten te maken krijgen.

Ook belangrijk: de extra belastingopbrengst die de overheid ophaalt, geeft zij in ons voorstel terug aan huishoudens. Bijvoorbeeld door de belastingtarieven in box 3 te verlagen. En door de belasting op inkomen uit werk in box 1 te verlagen, inclusief de belasting voor gepensioneerden.

Waarom adviseert DNB dit?

Onze woningmarkt is oververhit. De huizenprijzen zijn hoog en stijgen steeds harder. Dit leidt tot verschillende problemen. Voor starters is het steeds lastiger om een huis te kopen. Mensen moeten steeds meer lenen om een huis te kunnen kopen, wat hen financieel kwetsbaar maakt. Verder zijn er grote verschillen tussen kopers en huurders: een gezin dat huurt in de vrije sector, is financieel veel slechter af dan de buren met een koophuis. Dit komt doordat woningeigenaren belastingvoordelen hebben die huurders niet hebben, zoals de hypotheekrenteaftrek.

Om aan al deze problemen wat te doen, stellen wij een breed pakket aan maatregelen voor. De verhuizing van de eigen woning van box 1 naar box 3 is daar één van. Deze specifieke maatregel zorgt ervoor dat de huizenprijzen minder hard stijgen. Doordat het fiscaal niet meer wordt gestimuleerd om veel te lenen, zullen mensen immers minder bieden op een huis. Verder draagt deze maatregel bij aan een gelijke behandeling van huurders en kopers. En dat leidt er weer toe dat er meer woningen in de vrije huursector worden gebouwd, wat ook daar de prijsstijgingen tegengaat.

Wat zijn de financiële gevolgen voor mij als woningeigenaar?

Wij hebben verschillende voorbeeldscenario’s doorgerekend. Hieruit blijkt: als de eigen woning in geleidelijke stapjes verhuist naar box 3, zijn de gevolgen voor het inkomen van woningbezitters gemiddeld zeer beperkt. Sterker nog, het grootste gedeelte van de Nederlandse huishoudens gaat er licht op vooruit. Dit komt doordat de overheid de extra belastinginkomsten teruggeeft, onder andere via een verlaging van de belasting op inkomen. Dit geldt ook voor AOW’ers. Wat de precieze gevolgen voor u zijn, ligt aan uw eigen situatie. 

Kom ik hier als huizenbezitter niet door in de financiële problemen?

Het is natuurlijk niet de bedoeling dat bepaalde groepen hierdoor zwaar worden getroffen. In onze voorbeeldberekeningen levert een kleine groep gemiddeld meer dan 1,5% koopkracht in. Als de politiek besluit de eigen woning in box 3 te gaan belasten, dan kan zij groepen die hier veel last van hebben compenseren.

Verder is het doel van ons voorstel juist om starters financieel minder kwetsbaar te maken. Belastingvoordelen voor woningbezitters drijven de huizenprijzen op, waardoor huizenkopers zich dieper in de schulden steken om een huis te kopen. Door deze belastingvoordelen af te bouwen, stijgen de huizenprijzen minder snel, hoeven starters relatief minder te lenen en worden zij financieel minder kwetsbaar. 

Wanneer gaat dit allemaal spelen?

Op korte termijn verandert er voor huizenbezitters sowieso weinig. Het is namelijk aan de politiek om een beslissing te nemen over de verhuizing van de eigen woning naar box 3. Verder adviseren wij om dit heel geleidelijk in te voeren. Dit om te voorkomen dat huishoudens te maken krijgen met onverwachte of hoge kosten. 

Kunnen jullie niet beter iets doen aan de lage rente?

De oververhitting op onze woningmarkt heeft verschillende oorzaken, zoals het woningtekort en de fiscale voordelen voor woningeigenaren. De lage rente is inderdaad ook een oorzaak. De rente wordt de afgelopen jaren gedrukt door het monetair beleid van de Europese Centrale Bank (ECB). Ook DNB stemt hierover mee. Maar de lage rente wordt vooral veroorzaakt door veranderingen in de hoeveelheid besparingen en investeringen op wereldniveau. Zo nemen als gevolg van de vergrijzing de besparingen toe. Die ontwikkeling zien we al tientallen jaren. Daarnaast is het monetair beleid van de ECB gericht op de eurozone als geheel. Het gaat dus om Europees beleid waarmee we niet specifiek de problemen op de huizenmarkt in Nederland kunnen oplossen. Gelukkig kunnen we in Nederland wel andere dingen doen om de oververhitting op de woningmarkt tegen te gaan. Daar gaat ons voorstel over. 

Waarom geeft DNB eigenlijk advies over de woningmarkt?

DNB is economisch adviseur van de overheid. Daarnaast is het onze taak om te zorgen voor de financiële stabiliteit in ons land. De problematiek op onze woningmarkt is van invloed op zowel onze economie als de financiële stabiliteit. Daarom brengen wij hier advies over uit.