Familiehypotheken

Zo’n 9% van de huishoudens leent bij een bank meer dan mag volgens de leennormen. Voor financiële instellingen is het onder strikte voorwaarden toegestaan af te wijken van deze leennormen. Dit gebeurt bijvoorbeeld bij specifieke persoonlijke situaties zoals echtscheidingen. Hypotheekverstrekkers moeten dit doen op basis van comply or explain. Banken mogen hierbij een beperkte overschrijding van de leennormen aanbieden. In de praktijk blijkt dat dit in veel gevallen ook bij een beperkte overschrijding blijft.  

Ook familiehypotheken worden in sommige gevallen gebruikt om mensen die (tijdelijk) hulp nodig hebben te helpen. Het is logisch en begrijpelijk dat mensen hun naasten in sommige situaties uit de brand willen helpen. Ook DNB vindt dat maatwerk in dit soort gevallen mogelijk moet zijn. Maar zo’n specifieke persoonlijke situatie is bij een familiehypotheek geen voorwaarde, waar dat bij banken wel zo is. In de praktijk worden familiehypotheken ook gebruikt als zetje in de rug voor (klein-)kinderen of andere familieleden. Bovendien is overschrijding van de leennormen met een familiehypotheek in theorie ongelimiteerd, er bestaan immers geen regels voor zoals bij bancaire hypotheken. Bij familiehypotheken wordt vaker een groter bedrag boven de leennorm geleend.  

In eerdere publicaties hebben wij gewezen op de risico’s van een te beperkt aanbod aan hypotheekverstrekkers. Dit kan namelijk gevolgen hebben als het flink tegenzit op de woningmarkt. De groeiende rol van verzekeraars, pensioenfondsen en hypotheekfondsen vinden wij dan ook een positieve ontwikkeling. Familiehypotheken kunnen bijdragen aan de verbreding van de hypotheekverstrekkers. Het is wel belangrijk dat alle hypotheekverstrekkers zich aan de leennormen houden. Het artikel van de twee DNB-onderzoekers laat zien dat bij familiehypotheken zo’n 18% meer leent dan mag op basis van het inkomen, terwijl dit bij andere hypotheekverstrekkers 9% is.  

Er zijn de laatste jaren veel ontwikkelingen in de vermogensbelasting in Nederland. De nieuwe methode voor het belasten van vermogen in box 3 leidt ertoe dat een familiehypotheek voor de aanbieder sinds 2023 zwaarder belast wordt. Over de familiehypotheek wordt namelijk een hoger fictief rendement gerekend dan eerder het geval was. Dit kan een effect hebben op de populariteit van familiehypotheken. In ons onderzoek keken we naar 2020. Veranderingen van de vermogensbelasting sindsdien zijn dus niet meegenomen in het onderzoek.  

De belastingregels voor familiehypotheken zijn niet altijd eenduidig. Zo moet de betaalde hypotheekrente marktconform zijn om de hypotheekrente in aanmerking te laten komen voor aftrek van het inkomen. Tegelijkertijd mogen ouders hun kinderen jaarlijks zo’n 6.000 euro belastingvrij schenken, ongeacht waarvoor dit is. Als het te schenken bedrag overeenkomt met de betaalde hypotheekrente, is in zekere zin sprake van een rentevrije lening. In dat geval zou de belastingdienst dit kunnen aanmerken als schenking, waarover minimaal 10% schenkbelasting moet worden betaald. De belastingvrije schenking is alleen niet controleerbaar door de belastingdienst. Wel stelt de Belastingdienst dat de schenking los moet staan van de hypotheek.