Huurders in gereguleerde markt verhuizen minder vaak

Mobiliteit tussen regio's is goed voor de arbeidsmarkt

Macro-economisch is het van belang dat werkenden geneigd zijn te verhuizen van regio's met minder werkgelegenheid naar regio's met betere baankansen. Hoe hoger deze verhuismobiliteit is, hoe lager  de werkloosheid en hoger  de arbeidsproductiviteit. Het zorgt ervoor dat werkenden vaker een baan hebben die aansluit bij hun opleiding en ervaring. Soms is reizen naar een baan een (tijdelijk) alternatief voor verhuizen, maar de meeste werkenden kiezen ervoor om op een beperkte afstand van hun werk te wonen. Volgens het CBS was de gemiddelde woon-werk afstand in 2020 22km. Een lage verhuismobiliteit heeft dus negatieve economische gevolgen, omdat dit de regionale arbeidsmobiliteit vermindert, het woon-werkverkeer verlengt en de productiviteit verlaagt.

Huiseigenaren minder mobiel dan huurders in de private sector

Huishoudens die hun huis verkopen en een nieuwe woning kopen, krijgen te maken met eenmalige kosten zoals overdrachtsbelasting, notariskosten en makelaarskosten. Deze kosten kunnen de verhuismobiliteit remmen, wat leidt tot minder arbeidsmobiliteit en uiteindelijk hogere werkloosheid. Voor huurders die een nieuwe huurwoning betrekken, liggen deze kosten over het algemeen lager. Bovendien kan een huurder eenvoudig het huurcontract opzeggen. En dus is de huurder flexibeler dan de koper.

Nieuw onderzoek van DNB bevestigt dat de verhuismobiliteit onder huurders groter is. Zo verhuizen huurders in de vrije sector 2,5 keer vaker naar een andere regio dan kopers (figuur 1). Voor huurders in de sociale sector is dit een stuk lager (1,4 keer). Bij deze berekeningen is rekening gehouden met verschillen in persoonskenmerken zoals inkomen, leeftijd en opleidingsniveau. Verhuizingen binnen de regio zijn hierbij niet meegenomen. Mogelijke verklaringen voor de relatief lage verhuismobiliteit van huurders in de sociale sector zijn de hoge wachtlijsten en hogere huurprijzen bij verhuizing naar een andere regio. De economische voordelen van een hoge verhuismobiliteit gelden dus vooral voor het vrije huursegment en minder voor het gereguleerde segment. Dat huurders mobieler zijn dan kopers is al bekend in de literatuur, maar dat deze voordelen in veel mindere mate gelden voor het sociale huursegment is nieuw.

Figuur 1 - Mobiliteit huurders ten opzichte van kopers.

Staafdiagram geeft de relatieve kans weer ten opzichte van kopers op basis van een duurmodel waarbij gecorrigeerd is voor persoonskenmerken.

Meer regulering kan mobiliteit beperken

De uitkomsten van de studie zijn relevant voor de kabinetsplannen om naast de sociale huursector ook het middensegment van de markt voor huurwoningen te gaan reguleren. Hierdoor ontstaan mogelijkerwijs ook wachtlijsten in dit nieuwe gereguleerde segment. Ook kan er scheefhuurdersproblematiek ontstaan als huishoudens – na betrekking van de middenhuurwoning – meer gaan verdienen dan het maximale inkomen van de doelgroep en niet verhuizen. Het insider-outsider-probleem, met bijbehorende lange woonduren, dat nu de sociale huursector kenmerkt, zou daarmee kunnen overslaan naar het middensegment. Ook kan de verhuismobiliteit afnemen bij langere wachtlijsten en scheefhuurdersproblematiek. Wetenschappelijk onderzoek laat zien dat een toename in regulering de verhuismobiliteit verder beperkt.

De precieze vormgeving van de uitgebreide huurprijsregulering is momenteel nog onzeker. Zo speelt de manier van toewijzen en het totale aanbod aan huurwoningen een belangrijke rol bij de doorstroom en het al dan niet ontstaan van wachtlijsten. Hoge verhuismobiliteit is geen doel op zich, maar het beperken ervan is onwenselijk. Het is daarom belangrijk om bij de uitwerking van de huurprijsregulering rekening te houden met de gevolgen voor verhuismobiliteit.