Huizen iets beter betaalbaar vanaf medio 2023
Nu de daling van de huizenprijzen vanaf het najaar van 2022 is ingezet, en ook de lonen de afgelopen maanden flink zijn gestegen, wordt de positie van de starter de komende tijd iets beter. Als starters meer gaan verdienen kunnen zij immers meer uitgeven aan een woning, waardoor hun ‘financieringsruimte’ stijgt. Uit modellen en berekeningen van onze economen blijkt dat hierdoor de betaalbaarheid van een koophuis eind 2023 ruim 4% beter is dan eind 2021, voordat de rente begon te stijgen.
Betaalbaarheid eerst achteruit
Dat het kopen van een huis voor starters niet direct nadat huizenprijzen begonnen te dalen betaalbaarder is geworden, komt door de gestegen hypotheekrente. Die reageerde in 2022 snel op de stijging van de kapitaalmarktrente. De stijging van de kapitaalmarktrente, die geldt voor leningen met een wat langere looptijd, hangt weer samen met de stijging van de monetaire beleidsrente, die de Europese Centrale Bank vanaf juli 2022 gefaseerd heeft verhoogd om de inflatie te beteugelen. Door de snel gestegen hypotheekrente konden starters bij gelijkblijvende maandlasten minder geld lenen voor de aanschaf van een woning. Omdat de huizenprijzen geleidelijker dalen dan de rente steeg, ging in 2022 de betaalbaarheid van een huis voor starters daarmee eerst nog achteruit.
Huizenprijzen dalen, maar met vertraging
Een afname van de financieringsruimte betekent dat starters minder geld kunnen uitgeven aan een huis. Uit de Analyse blijkt dat de huizenprijzen vervolgens zullen dalen met ongeveer hetzelfde percentage als de financieringsruimte omlaag is gegaan. De huizenprijsdaling vindt alleen met een vertraging plaats. Een daling van de financieringsruimte van 3,5% leidt in 5 jaar tijd tot 3,9% lagere huizenprijzen, zien we in onze berekeningen. Die daling vertaalt zich dus vrijwel 1-op-1 door in lagere prijzen.